非欧盟公民在马耳他购房需办AIP许可，特别指定区域可豁免
在马耳他买房，是很多长期居留与身份规划家庭会同步考虑的事项。但不少申请人会把两件事混在一起：购买房产本身，与获得居留或永居身份。前者受财产取得规则约束，后者由移民与居留法规管理，二者并不会自动转换。对于非欧盟公民来说，购房前需要先弄清的第一个问题，就是是否需要申请“不动产取得许可”，也就是通常所说的AIP许可。
谁需要许可，谁可以豁免
规范这一领域的法律是《非居民取得不动产法》（马耳他法律第246章）。按规定，欧盟成员国公民若在购房之日前曾在马耳他连续居住满五年，可无需许可自由购置不动产；未满五年的欧盟公民，如果购置的是主要居所，或确属开展经营活动所需，也不需要许可，但若购置第二套住宅或度假用房，则必须申请许可。
非欧盟成员国公民的规则更为严格：原则上不得购置任何不动产，除非依据第246章获得许可。这里存在一项重要例外——位于“特别指定区域”（Special Designated Area，简称SDA）内的房产。在这些区域，国籍、居留状况与购置套数均不受限制，买方无需申请许可，也可以按当地市场规则出租，因此SDA一直是国际买家关注度最高的板块。目前生效的SDA包括斯利马的Tigné Point与Fort Cambridge、圣朱利安的Portomaso与Pendergardens、格齐拉的Manoel Island与Metropolis Plaza、卡尔卡拉的SmartCity、科托内拉水岸区、马尔萨斯卡拉的Ta' Monita、梅利哈的Tas-Sellum，以及戈佐岛的Kempinski Residences与Fort Chambray等，名单会通过政府公报持续更新。
此外，通过继承取得、共有人之间的分割、向配偶或直系亲属的赠与等若干情形，也不属于需要事前许可的范围。具体的豁免情形应在交易前逐项核对，而不是依照中介的口头说明行事。
申请材料、费用与处理时间
AIP申请由负责资本转让税的部门（Capital Transfer Duty Department）受理，主管部长依第246章签发许可。通常需要的材料包括：护照复印件；与卖方签署的初步买卖协议（Konvenju）；以及一份声明，说明该房产将用于本人居住用途。部分情形下还需提供照片等补充文件。
申请费为一次性、不可退还的费用，目前约为233欧元。处理时间各来源表述略有差异，一般在35天至8周之间，官方指引多以35天左右为参考。需要注意的是，许可仅对应一次购买、一套房产；如果出售后再购入，需要重新申请。若申请人希望购置第二套用于投资或出租的房产，通常需要另行申请特别许可，且获批并不确定，此时SDA通常是更现实的选项。
许可附带的限制
AIP许可并非无条件的通行证。它附带的核心限制有两点：其一，房产必须用于许可所载明的用途，一般即本人居住或度假使用，不得用于出租经营；其二，适用最低房产价值门槛，且不同房型适用不同标准。需要提醒的是，各类二手资料对门槛数值的表述并不一致，且该数值会定期调整，因此在下定之前应以财政部与资本转让税部门最新公布的口径为准，不要直接采用网络上流传的旧数字。此外，持有《移民法》下长期居留身份的人员在部分情形下可获例外，具体适用需单独确认。
与居留项目的关系
有一点必须澄清：AIP许可本身不授予任何居留权。它是财产取得环节的行政许可，与签证、居留许可或永久居留身份是两套体系。希望长期在马耳他居住的申请人，仍需通过永久居留计划、全球居留计划、退休计划等相应通道办理身份。
反过来，通过永久居留计划购房的申请人也要注意：该计划对合格房产有独立的门槛与持有年限要求，房产必须位于马耳他或戈佐，且门槛值在全境统一适用。计划项下的房产合规性由居留马耳他署审核，与AIP的审查标准并不重合。实践中较为稳妥的做法是，先确认身份路径对房产的具体要求，再据此筛选标的，最后判断是否需要并办理AIP许可，避免顺序颠倒造成资金与时间的双重损失。
本文引用于：马耳他财政部资本转让税部门（Capital Transfer Duty Department）。