结论：能否计入以官方认定为准
购房模式下购房金额 37.5 万欧元起，但房产是否符合项目要求，需要以官方认定为前提。
期房能否计入，属于具体认定问题，本文不作推定，请以官方现行规定与批复口径为准。
因此更实际的做法，是先确认房产的合格性，再谈交易安排与资金准备。顺序理清，风险自然会小很多。
购房模式的门槛是什么
购房模式下，购房金额为 37.5 万欧元起。此外还需承担政府捐款 3.7 万欧元、慈善捐款 0.2 万欧元，以及行政管理费 6 万欧元，后者以主申请人为基准。
资产方面需在总资产 50 万欧元（含 15 万欧元流动资产）与总资产 65 万欧元（含 7.5 万欧元流动资产）之间二选一。这些是项目层面的硬性门槛，与房产交易本身的价格结构是两个维度。
合格房产要看哪些方向
房产的合格性通常涉及产权状态、用途性质与持有安排等几个方向。
具体要求以官方公布的现行规定为准，本文不列未经核实的细则。在签约前确认合格性，是控制整体风险的关键一步。
把这一步前置，后面的流程才有意义。
期房为什么需要特别确认
期房的特点是尚未完工，产权与交付状态在交易时并不完整。因此它能否满足项目的持有要求，需要按官方口径单独确认。在未确认之前，不宜按"一定可以计入"来做规划，也不宜仅凭市场说法决定。先问清楚，再决定，是较为稳妥的顺序。
怎么降低不确定性
建议在交易前先就房产合格性向官方渠道或授权代表确认，并保留书面回复。
如果确认结果存在限制，可以据此调整房产选择，而不是在签约后再处理。把确认环节写进购房流程的时间表，避免被交易节奏推着走。
书面记录既是依据，也是后续核对的凭据。
与租房模式的比较
租房模式下年租 1.4 万欧元起，至少租五年，资金以租金形式支出。
购房模式以购房金额 37.5 万欧元起持有房产，资金以资产形式存在，但需要考虑维护与流动性。两种模式的差别在于资金形态与长期安排，而不是简单的成本高低。
选择哪一种，取决于家庭的资产结构与居住计划。
资金安排上的注意点
购房涉及的资金规模较大，来源说明需要能够形成完整链条。
如果同时需要满足资产要求，建议把购房资金与总资产口径统一考虑，避免重复计算或遗漏。付款节点与项目义务的时间安排宜对齐，减少资金调度的压力。
把资金计划写在纸面上，比临时调度更稳妥。
交易流程中的时间安排
购房流程通常涉及看房、确认合格性、签约与付款等环节。各环节的时间长度与市场情况相关，建议预留出缓冲。如果需要在特定时间点前完成，建议把前置确认环节尽量提前。时间表按环节标注，执行时会更清晰。
三类常见偏差
一类偏差是默认期房一定能满足项目要求，跳过确认环节。另一类是只看购房金额，忽略捐款与行政管理费等一次性支出。
还有一类是忽略持有期的维护与管理成本。把这三条纠正过来，购房方案会务实很多。
延伸问答：几个细节问题
问：期房和现房在项目要求上有区别吗？
答：是否存在区别需按官方规定确认，本文不作推定。
问：可以先买再确认合格性吗？
答：顺序上建议先确认再签约，以降低后续调整的成本。
问：购房后可以出租吗？
答：涉及用途与持有要求，需按官方规定单独确认。
问：房产可以更换吗？
答：涉及变更事项，建议按官方规定办理并保留记录。
几个补充提醒
把购房流程与项目义务排在同一张时间表上，避免节奏互相挤压。凡涉及金额与期限，均以官方文件与批复为准。
项目的管理归属于马耳他居留署（Residency Malta Agency），递交前的信息核对也应以该机构为准。
确认合格性的具体做法
建议把房产的基本信息整理成一份简要说明，包括产权状态、用途性质与持有安排。再按官方渠道或授权代表的要求提交确认，并保留书面回复。
确认结果应当作为交易决策的前置条件，而不是事后补充。把确认环节的往来材料归档，后续核对时可以直接调用。
交易流程中的风险控制
购房涉及金额较大，建议在合同中明确付款节点与交付安排。
如果交易涉及分期付款，建议把每期的时间与条件写清楚。保留完整的付款凭证，是后续说明与核对的基础。
流程节点越清楚，调整空间越大。
与资产要求的关系
购房资金与资产证明之间存在关联，建议统一口径后再准备材料。资产需在总资产 50 万欧元（含 15 万欧元流动资产）与总资产 65 万欧元（含 7.5 万欧元流动资产）之间二选一。
如果购房资金规模较大，需要留意流动资产部分的占比要求。把两类数字放在同一张表上，避免重复计算或遗漏。
持有期的长期考虑
购房之后需要在持有期内维持相应安排，因此房产的可用性与管理成本都要考虑。如果长期不在当地，日常维护与费用缴纳需要提前安排。
涉及出租或使用方式变化的事项，建议按官方规定单独确认。把长期安排想清楚，决策会更稳。
如果期房不合适怎么办
如果确认结果显示期房不满足要求，可以把选择范围转向其他类型的房产。也可以重新评估租房模式的适配性，两种模式的资金形态不同。调整方向时，建议同步核对资产安排是否仍然成立。及时调整通常比勉强推进更省成本。
把比较结论记录在案，后续复盘会更清楚。
关于交易参与方的说明
房产交易可能涉及不同的交易参与方，建议确认各方的角色与责任。
本文不涉及任何服务费用金额，也不推荐具体机构，判断依据以官方要求为准。把各方的沟通记录留存，出现分歧时有据可查。
责任划分清楚，流程推进会更顺。
把决策依据写下来
把合格性确认结果、资金安排与时间表三部分写在一份文件里。文件在家庭内部共享，作为决定的依据。如果后续条件发生变化，只需更新对应部分。依据明确之后，执行阶段的分歧会明显减少。
核对完成后，建议再过一遍官方要求，确认没有遗漏项。把确认结果、资金安排与时间表放在同一份文件中，作为决策依据。如果选择调整方向，建议同步更新文件，保持依据与行动一致。
依据与行动一致，推进过程会更稳定。
本文引用于：Residency Malta Agency（马耳他居留署）